日本-区二区三区免费精品_客戶(hù)關(guān)系管理系統——銷(xiāo)售的“第四板斧”_房地產(chǎn)_CRM

客戶(hù)關(guān)系管理系統——銷(xiāo)售的“第四板斧”

2005/09/20

　　一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)很無(wú)奈地感嘆道：新開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)做廣告宣傳花了近百萬(wàn)元的資金，廣告效果也不錯，吸引了上千人來(lái)看房，但最后真正成交的客戶(hù)卻不到5%。為什么有如此多的看房人最后“疑而不決”呢？是戶(hù)型不合適，還是規劃不合理，抑或是價(jià)格難以接受？他百思不得其解。事實(shí)上，這種尷尬的局面是“信息不對稱(chēng)”導致的。如何準確地把握市場(chǎng)脈搏和動(dòng)向，如何在激烈的市場(chǎng)競爭中贏(yíng)得客戶(hù)，以客戶(hù)為中心的管理理念逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識，也成為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，而“CRM”（CustomerRelationshipManagement）——“客戶(hù)關(guān)系管理系統”則有望成為房地產(chǎn)商解決這類(lèi)問(wèn)題的最佳選擇。

“銷(xiāo)售的第四板斧”

　　曾經(jīng)有人用“銷(xiāo)售的第四板斧”來(lái)形容CRM。在房地產(chǎn)行業(yè)里，人們通常所形容的前三板斧是樣板間、廣告、樓書(shū)。“請關(guān)注未成交的客戶(hù)”——對于眾多處于市場(chǎng)化轉型期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何轉變舊有觀(guān)念，采取切實(shí)的行動(dòng)滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度；如何理順、處理好與客戶(hù)的關(guān)系，鞏固并擴大企業(yè)的市場(chǎng)占有率，成了十分緊迫的任務(wù)。后時(shí)代的贏(yíng)利模式——CRM就將很好地解決這一切。

　　不僅僅是信息系統，“CRM的一個(gè)重要理念就是通過(guò)對老客戶(hù)的關(guān)懷，增加這個(gè)客戶(hù)的價(jià)值，將客戶(hù)價(jià)值最大化。”復地集團總裁范偉如是說(shuō)。通過(guò)CRM系統，復地將市場(chǎng)策劃、新技術(shù)應用、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)系統，圍繞以客戶(hù)為中心這個(gè)理念進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )管理。CRM的特點(diǎn)是發(fā)展商同客戶(hù)互動(dòng)，企業(yè)部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)，信息反應及時(shí)快捷，這是以往的傳統管理手段所無(wú)法比擬的。實(shí)踐證明，在使用CRM系統之后，開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)滿(mǎn)意度平均提升了20%。CRM可以有效地提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。同時(shí)，CRM也能夠通過(guò)量化的指標告訴房地產(chǎn)商是如何提升客戶(hù)滿(mǎn)意度的，可以清楚地知道構成“滿(mǎn)意度指標”中各個(gè)要素的打分情況。

　　有人將CRM僅僅看做是一套信息化的系統，這種看法就完全錯了。事實(shí)上，CRM首先是一種管理理念，以這種理念來(lái)指導房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節的工作，其次它才是一種信息化的手段，將管理理念固化到系統之中，使其能夠流程化，具有可操作性。無(wú)論是講理念，還是上系統，它們的目的都是圍繞客戶(hù)滿(mǎn)意度來(lái)展開(kāi)，最終是給公司帶來(lái)客戶(hù)價(jià)值的增值。

“耳語(yǔ)效應”帶來(lái)“鏈式銷(xiāo)售”

　　據國外有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構統計，“一位忠實(shí)客戶(hù)在5年當中為公司所積累的利潤，是第一年的7.5倍；顧客流失率每降低4%，就能使公司提高25%～95%的利潤。”因為忠實(shí)的客戶(hù)來(lái)源于客戶(hù)和品牌之間關(guān)系的聯(lián)結和維護，客戶(hù)流失率低意味著(zhù)品牌忠誠度高，品牌關(guān)系牢固。現代企業(yè)市場(chǎng)競爭的重心從產(chǎn)品向客戶(hù)關(guān)系轉移，在房地產(chǎn)行業(yè)表現得尤為突出。在這里，客戶(hù)的忠誠表現得不單純是重復的購買(mǎi)，更是通過(guò)“耳語(yǔ)效應”和潛在客戶(hù)對企業(yè)文化的認可，帶來(lái)輻射能力更大的“鏈式銷(xiāo)售”。國際著(zhù)名品牌管理專(zhuān)家PaulTemporal在他最新出版的《卓越品牌管理》一書(shū)中寫(xiě)道：“品牌管理的全部在于和消費者建立關(guān)系，而不是利用這些關(guān)系。”消費者和發(fā)展商建立起的品牌關(guān)系，對消費者來(lái)講體現的是對發(fā)展商的一種信任和滿(mǎn)足，對開(kāi)發(fā)商而言，這種品牌關(guān)系則是消費者帶來(lái)的一種價(jià)值和回報。一旦品牌關(guān)系形成之后，品牌就獲得了意義，這種意義不僅代表客戶(hù)的品牌忠誠，而且還更具商業(yè)上的價(jià)值。美國客戶(hù)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家RegisMcKenna曾概括道：“一個(gè)成功的關(guān)系，就等于一個(gè)成功的品牌。”擁有了客戶(hù)關(guān)系就等于擁有了品牌，企業(yè)圍繞客戶(hù)關(guān)系所進(jìn)行的一系列工作就是為了建立品牌關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展商和客戶(hù)之間一旦建立起相互信任和溝通互動(dòng)的關(guān)系，就預示著(zhù)兩者關(guān)系的緊密和延續。不同于其他一般的消費品或服務(wù)產(chǎn)品，客戶(hù)一旦購買(mǎi)了發(fā)展商的產(chǎn)品之后，不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)就將客戶(hù)的長(cháng)期甚至終身消費和發(fā)展商牢牢地捆綁在了一起，住宅消費的依賴(lài)性決定了兩者之間的關(guān)系是唇齒相依的，不可分割的。

　　如今，房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式已比較成熟，在經(jīng)過(guò)關(guān)系導向和產(chǎn)品導向之后，如今房地產(chǎn)企業(yè)的客戶(hù)導向原則正在逐步確立當中，在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施CRM無(wú)疑正當時(shí)。“品牌和客戶(hù)關(guān)系是同一張紙牌的正反面，正面寫(xiě)著(zhù)品牌，而背面寫(xiě)著(zhù)客戶(hù)關(guān)系。”田同生的這個(gè)比喻很是貼切。為什么說(shuō)房地產(chǎn)品牌的背后是客戶(hù)關(guān)系？這里涉及一個(gè)對房地產(chǎn)品牌概念認同的問(wèn)題。究竟房地產(chǎn)品牌的核心是什么？是房子的質(zhì)量、地段、裝修、建筑規劃，還是物業(yè)管理、售后服務(wù)以及發(fā)展商的理念和企業(yè)的核心價(jià)值？國內房地產(chǎn)發(fā)展到今天，房地產(chǎn)商和消費者都從不同的角度和個(gè)人體驗來(lái)認識和體會(huì )著(zhù)品牌的內容和價(jià)值，相對于其他消費品品牌而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特個(gè)性和消費方式，決定了支持其品牌的核心要素。除了建筑和其他附著(zhù)在住宅之外的無(wú)形要素之外，最為重要的就是發(fā)展商和客戶(hù)之間基于物業(yè)而建立起的關(guān)系，這種關(guān)系構成了房地產(chǎn)品牌的全部。此外，消費者對房地產(chǎn)品牌的體驗是長(cháng)期的，真正對發(fā)展商的認知必須通過(guò)日積月累的一系列日常生活才能感知。當客戶(hù)通過(guò)住宅體驗得到滿(mǎn)足，并且驗證了發(fā)展商的承諾，對發(fā)展商逐漸滋生了信賴(lài)的情感之后，品牌關(guān)系才會(huì )相伴著(zhù)自然而然地產(chǎn)生。

開(kāi)發(fā)商相見(jiàn)恨晚的“情人”

　　隨著(zhù)消費者維權意識的不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)從賣(mài)方市場(chǎng)逐步轉向了買(mǎi)方市場(chǎng)，以客戶(hù)為本的觀(guān)念將貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、策劃、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程，開(kāi)發(fā)商必然會(huì )以客戶(hù)價(jià)值、客戶(hù)滿(mǎn)意作為企業(yè)決策、業(yè)務(wù)計劃、服務(wù)推出的出發(fā)點(diǎn)。優(yōu)良的服務(wù)是提高客戶(hù)滿(mǎn)意度、增強客戶(hù)忠誠度最直接的手段和途徑。如何將服務(wù)的各個(gè)環(huán)節有機地結合起來(lái)，建立立體化、多層次的客戶(hù)服務(wù)體系，加強服務(wù)手段的管理與集成，真正為客戶(hù)帶來(lái)一站式服務(wù)，不斷提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度，將是目前房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者所面臨的緊迫問(wèn)題。可喜的是，如今不少房地產(chǎn)商已經(jīng)充分認識到了客戶(hù)關(guān)系和品牌建設之間的聯(lián)系，將客戶(hù)關(guān)系視為建立企業(yè)品牌的核心，進(jìn)而有效地提升了傳統的客戶(hù)關(guān)系管理；強化了客戶(hù)服務(wù)體系，建立起統一的客戶(hù)服務(wù)中心，涵蓋了售前、售中、售后的全部過(guò)程，使得客戶(hù)服務(wù)沒(méi)有斷點(diǎn)，使得客戶(hù)服務(wù)借助于信息化的手段，實(shí)現了流程化、標準化、規范化，從而最終提升了客戶(hù)滿(mǎn)意度。

　　“客戶(hù)關(guān)系就是品牌，有一個(gè)良好和持久的客戶(hù)關(guān)系就意味著(zhù)你有一群忠誠于品牌的客戶(hù)群體，他們不僅在心理上認可和喜歡你的品牌，而且在實(shí)際的購買(mǎi)當中表現得不折不扣，始終如一。”復地集團總裁范偉認為，對產(chǎn)品的準確定位，關(guān)鍵在于進(jìn)行產(chǎn)品規劃定位時(shí)，能否深入理解和掌握客戶(hù)的消費趨勢與價(jià)值取向。價(jià)值觀(guān)的變化實(shí)質(zhì)上帶來(lái)的是客戶(hù)需求的轉變，這就要求發(fā)展商審時(shí)度勢，據其變化對產(chǎn)品做出有針對性的調整。只有敏銳地把握了客戶(hù)的消費趨勢，將客戶(hù)的需求轉化為企業(yè)的創(chuàng )新能力，才能降低預期風(fēng)險，實(shí)現客戶(hù)價(jià)值的最大化。成功品牌的打造過(guò)程說(shuō)明，一方面，良好的客戶(hù)關(guān)系可以降低銷(xiāo)售成本和服務(wù)成本，客戶(hù)愿意花更多的錢(qián)去購買(mǎi)他們信任的物業(yè)；另一方面，客戶(hù)會(huì )提供反饋意見(jiàn)，并且積極主動(dòng)地介紹他人購買(mǎi)。未來(lái)房地產(chǎn)公司的品牌將不再是依賴(lài)傳統的廣告、樣板間和漂亮的售樓書(shū)，在產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越趨同的現狀下，千方百計地建立和維護客戶(hù)關(guān)系，乃是尋求企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展之良策。管理品牌等同于幫助消費者和企業(yè)相互認識，并且站在客戶(hù)的角度去了解他們的喜怒哀樂(lè )和真實(shí)的需求，在溝通和滿(mǎn)足客戶(hù)需要的基礎上和他們結成朋友般的關(guān)系。不需要驚天動(dòng)地的舉措，也無(wú)須豪言壯語(yǔ)般的承諾，只要實(shí)實(shí)在在地在每一個(gè)細微之處用心呵護與客戶(hù)之間的關(guān)系。當消費者把開(kāi)發(fā)商當作可信的朋友時(shí)，品牌就如同經(jīng)典建筑一樣久遠流傳。

杭州日報

CRM項目變通企業(yè)慎選后的思考? 2005-09-14

中國CRM最佳實(shí)務(wù)連載：實(shí)施推廣策略 2005-09-09

電腦商情報：CRM的成功實(shí)施在于循序漸進(jìn) 2005-09-07

CRM成功關(guān)鍵因素 2005-09-05